預(yù)售項(xiàng)目面臨停貸風(fēng)險(xiǎn)

　　上海銀監(jiān)局近日發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示，要求嚴(yán)格管理商業(yè)地產(chǎn)信貸，明確叫停個(gè)人消費(fèi)貸款購買商業(yè)用房。同時(shí)，還要求本地各商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗(yàn)收，成為現(xiàn)房后，才能對(duì)買房人發(fā)放貸款。而在以前，只需要結(jié)構(gòu)封頂就能放貸。“上海在售的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中70%到80%是預(yù)售項(xiàng)目，這些已經(jīng)開售的項(xiàng)目受到政策影響最大?！?4日，滬上一商業(yè)地產(chǎn)銷售代理機(jī)構(gòu)有關(guān)人士表示，目前公司旗下就有一些預(yù)售的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有些項(xiàng)目已經(jīng)接到銀行停止發(fā)放購房貸款的通知。一旦銀行全線暫停該類貸款，公司將想辦法彌補(bǔ)政策造成的影響。一方面，政策并未規(guī)定停售，因此項(xiàng)目可以開始預(yù)售，正常與購房者簽訂買賣合同，只是貸款合同稍微晚些簽訂，必須等到項(xiàng)目驗(yàn)收成為現(xiàn)房具備貸款資格后，才能申請(qǐng)房貸。對(duì)于開發(fā)商來說，由于在預(yù)售階段只能拿到首付，也就是部分房款，因此資金壓力進(jìn)一步增加。

　　個(gè)人難鉆商業(yè)貸款空子

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貸款受限或與今年以來商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫有關(guān)，據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心統(tǒng)計(jì)顯示，2011年至今上海全市新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目共計(jì)成交套數(shù)21101套，同比提升約5%;成交面積262萬平米，同比提升15.4%，受住宅限購造成的購買力轉(zhuǎn)移的影響，上半年全市新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目累計(jì)成交面積為近五年最高值;成交均價(jià)達(dá)2.13萬元/平米，同比大漲39.7%，更是為歷史最高位。

　　據(jù)悉，以往商業(yè)項(xiàng)目因其交易時(shí)基本首付費(fèi)用都需占總價(jià)的50%，而剩余的50%的貸款部分，其貸款期限最長(zhǎng)則不得超過10年。與目前住宅貸款申請(qǐng)難度加大的情況相比，商業(yè)貸款申請(qǐng)、審批更為便捷、放貸周期較短，并且因購置商業(yè)地產(chǎn)的貸款與住宅貸款不同，其為獨(dú)立核算，不計(jì)算個(gè)人住房房貸次數(shù)，部分已享受住宅首次購房的購房人在首次購買商業(yè)地產(chǎn)時(shí)則往往仍可享受商業(yè)貸款的相應(yīng)優(yōu)惠?！皞€(gè)人消費(fèi)類貸款購置商業(yè)地產(chǎn)的叫停，也意味著繼住宅類項(xiàng)目后，商業(yè)地產(chǎn)通過消費(fèi)類貸款購房的擦邊球可能性為零，個(gè)人消費(fèi)類貸款購房時(shí)代正式終結(jié)。”漢宇地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)分析人士均表示，此次商業(yè)地產(chǎn)限貸政策的突然出臺(tái)表明商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)已為政府重視，不排除未來等同于限購政策跟進(jìn)的可能，短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的可售供應(yīng)及成交情況或?qū)⑹艿街苯記_擊。

　　[業(yè)界觀點(diǎn)]

　　對(duì)銷售為主的公司影響大

　　陸騎麟 (德佑地產(chǎn)研究主任)

　　新規(guī)對(duì)于一些以自己持有的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，并無什么影響，反而對(duì)于一些以銷售為主的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)帶來最為直接的影響。

　　近期諸如SOHO中國(guó)等多家開發(fā)商頻頻通過各種方式來上海投資商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是以SOHO中國(guó)等以銷售為主的公司，項(xiàng)目銷售和資金將面臨新的考驗(yàn)。

　　開發(fā)商資金壓力大增 投資者安全度提升

　　宋會(huì)雍 (上海中原研究咨詢部總監(jiān))

　　對(duì)于竣工后方可發(fā)放貸款的規(guī)定，這項(xiàng)政策對(duì)開發(fā)企業(yè)影響力深重。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，從結(jié)構(gòu)封頂?shù)娇⒐を?yàn)收，還有相當(dāng)?shù)难b配工程量，封頂后續(xù)工程的資金消耗在某些高端項(xiàng)目中占比甚至占到3-4成甚至更高。貸款發(fā)放時(shí)間延后，讓原本開發(fā)商業(yè)物業(yè)就面臨很緊張的企業(yè)資金狀況雪上加霜。這一規(guī)定不僅會(huì)置部分樓盤于爛尾風(fēng)險(xiǎn)之中，更抬高了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)門檻，攔阻部分企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的步伐。

　　但對(duì)于投資者而言，則相對(duì)來說受到了更多保護(hù)。竣工現(xiàn)房的項(xiàng)目，招商工作普遍已經(jīng)進(jìn)展過半，運(yùn)營(yíng)啟動(dòng)也在朝夕之間。呈現(xiàn)給市場(chǎng)的就是一個(gè)相對(duì)“完整”的項(xiàng)目，留給投資客群更多的權(quán)衡評(píng)估空間，投資風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)在更大的程度上得到控制。